辦公樓市場一直被譽為“立體的經濟晴雨表”，其租賃活躍度與產業結構變遷，往往能精準折射一座城市核心功能的演進軌跡租賃。
仲量聯行等多家機構的資料顯示，2026年一季度，上海甲級辦公樓市場租賃需求持續復甦，中央商務區與非中央商務區租金降幅雙雙收窄租賃。而透視這組租賃資料，金融業、專業服務業等高階服務業成為優質租賃主力軍，軟體和資訊服務業不再盤踞張江和漕河涇，向市中心邁進，“上海服務”的結構更優、能級更高、活力更強。
高階服務業成為租賃主力軍
誰在租賃上海的甲級辦公樓？高階服務業是主力軍租賃。資料顯示，金融服務業和專業服務業的市場新租需求佔比達整體市場的三分之一。
金融服務業長期佔據辦公樓需求來源的頭把交椅租賃。2025年，上海金融業增加值達到8979.66億元，比上年增長9.7%，金融市場交易總額突破4058萬億元，增長11.2%，高階服務業的蓬勃發展為辦公樓市場的結構性調整提供了充足底氣。
但有意思的是，內部結構正在發生顯著變化租賃。仲量聯行上海商業地產部總監兼華東區零售地產部負責人黃臻拉出一組過去3年的對比資料：2023年，銀行的租賃需求約佔半壁江山；但2025年至今，最大的租賃需求已變為私募基金和公募基金，這兩者合計約佔金融服務業租賃需求的一半。
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其中，以量化基金和私募證券基金為代表的私募基金企業，去年以來租賃需求呈現顯著增長租賃。例如，北外灘區域有一傢俬募基金企業，前幾年的租賃面積還只有兩個樓層，今年已經迅速擴張到六七層的租賃規模。黃臻分析，這一方面得益於去年以來股票市場活躍度提升帶來的信心恢復，另一方面，以量化基金為代表的新興細分領域有其特殊需求：“量化基金需要用算力以及背後的電力，涉及到樓宇的新基建和配置升級迭代。”他透露，這些細分領域的金融服務業選址更加偏好北外灘、徐匯濱江等“一江一河”沿線。
值得注意的是，目前銀行的租賃需求壓縮到20%左右，相比2023年縮減不少租賃。這是由於部分銀行購置了辦公樓宇，結束了“租賃時代”。就在最近，東亞銀行（中國）有限公司就以近20億元購入東亞銀行金融大廈部分產權，進一步鞏固其在該地標建築中的資產。仲量聯行投資及資本市場華東區負責人孫翎透露，今年一季度，大體量資金湧入上海大宗交易市場，內環內資產成交勢頭高漲，成交額錄得約146億元，同比上升27%；單體平均成交額達6.1億元，較去年同期增長27%。
除了金融服務業之外，專業服務業正成為甲級辦公樓市場中的另一股活躍力量，尤以律師事務所的租賃表現最為突出租賃。黃臻分析認為，一方面，IPO市場的復甦以及產業轉型升級帶動部分內資律所業務拓展，資料顯示，港股IPO數量相比2024年增長了70%，A股IPO數量增長了16%。另一方面，中國涉外仲裁案件數量從2023年的645件增長到2025年的806件，業務量的增長疊加市場低點視窗期，促使許多律所藉機搬遷升級。
“專業服務業需要高階的形象、便捷的交通、舒適的環境，在陸家嘴、新天地、南京西路等商圈比較集中租賃。”黃臻表示。3月初，滙業律師事務所上海辦公室搬至上海華潤中心，釋放了超萬平方米的需求。
金融業與專業服務業的這一輪升級，正是“上海服務”向高階化、專業化、國際化邁進的生動註腳租賃。
科技網際網路及外資表現亮眼
除了金融、律所等高階服務業，近年來，科技網際網路行業的租賃需求同樣呈現出鮮明的升級特徵，這也與上海的產業升級密切相關租賃。2025年，上海的資訊傳輸、軟體和資訊科技服務業已躍升為上海第三大產業。大模型、晶片設計等帶動資訊服務業快速增長，今年1至2月，營業收入增長12.6%。
人工智慧突破和高階技術應用領域的快速發展，支撐起科技行業的租賃需求租賃。仲量聯行的資料顯示，從2024年至今，相關行業租賃需求“多點開花”，其中網際網路服務平臺、IT軟體業約佔半壁江山，人工智慧和積體電路約佔三分之一，遊戲、新媒體、新能源汽車的需求也十分旺盛。
人工智慧企業都集中在張江、漕河涇板塊？最新趨勢顯示，科技網際網路呈現出空間佈局的“前後臺分化”——高科技企業紛紛將前臺挪到了楊浦、徐匯濱江等市中心區域租賃。在黃臻看來，這種“前臺向核心區迴歸”的現象，折射出“上海服務”中知識密集型產業對地段、人才和配套的更高要求。
跨國企業地區總部和研發中心的持續佈局，同樣是辦公樓租賃的一大活力源租賃。截至目前，上海已累計認定跨國公司地區總部1091家、外資研發中心654家。上海美國商會的資料顯示，在華美資企業2026年預計業務投資增長11%及以上的數量佔比擴大到近六成。而今年1-2月，上海新設外商投資企業996家，比去年同期增長14.1%。新增需求及業務預期的提升，帶來了租賃市場的持續向暖。
就在最近，浦西第一高樓徐家彙中心三期B座入市租賃。“入市後預租情況不錯，不少跨國公司總部已簽約入駐。”黃臻透露，未來一段時間，楊浦濱江、新江灣城、浦東花木、徐匯濱江等區域均有新專案入市，將為外資企業提供豐富的升級選項。
世邦魏理仕中國區辦公樓租賃交易負責人張越認為，2026年首季，上海辦公樓市場在調整中展現出一定的結構性韌性，隨著宏觀預期的穩步回暖，以及“十五五”規劃下重點產業發展的持續推動，市場供需關係有望邁向動態再平衡的新階段租賃。
金融業、專業服務業、科技網際網路產業……從上海甲級辦公樓的新增租賃中，恰能看到一座城市核心功能持續躍遷的密碼租賃。而這，或許正是“上海服務”韌性與活力的最佳詮釋。
