觀點指數在8月19日觀點指數研究院釋出的《擴募驅動增長 | 2026年8月住房租賃發展報告》中，其指出，本期租賃住房REITs板塊營業收入普遍實現環比、同比雙增長，保租房底層資產租金現金流具備穩定向上的韌性租賃。
據觀點指數不完全統計，2026年7-8月中央及地方政策持續加大新市民、青年群體租賃住房保障力度，透過盤活存量拓寬保租房房源渠道租賃。同時持續完善租賃市場規則，推動行業規範化、可持續運營，並依託公積金改革、專項債等工具強化需求端與供給端的雙向支撐。
資料來源：觀點指數不完全統計
報告期內國常會審議透過《住房公積金管理條例》修改草案，公積金制度迎來系統性調整租賃。草案進一步最佳化租房提取相關機制、擴大覆蓋人群，從頂層強化公積金對新市民、青年人安居租房的制度支撐，也為各地因地制宜最佳化租房提取額度提供法規依據。
從資料來看，保租房籌集由傳統新建模式轉向新建、存量收購、改造等多渠道並舉租賃。本期政策在加大房源供給的同時，更加重視居住品質提升與承租人權益保護。面向青年群體的租金支援、租賃住房安全管控等舉措，正逐步納入城市住房租賃的常態化治理體系。
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本期以浦發有家·進賢青年人才社羣為典型樣本租賃。
該專案為上海首個面向OPC（一人公司/超級個體）群體的租賃社羣試點，跳出傳統居住屬性，打造居住、社交、學習、創業一體化生態租賃。社羣打通OPC企業政策申報通道，協助租戶申報浦東新區青年科創專項扶持，聯動屬地鎮政府提供虛擬註冊地址、代理記賬等政務代辦服務，創業租戶滿足條件的還可享受孵化空間免租。社羣內設“青創首站”，提供150個免費共享工位、專業直播間與會議室，並配置AI工作站、配套AI工具包，為數字創業、內容創作群體提供硬體支撐，形成完整的居創服務閉環。
專案踐行產業錨定的佈局思路，依託周邊科創企業實現批次獲客，有效平抑空置風險，疊加科創孵化、政務代辦、科創硬體等增值服務，形成國資租賃社羣差異化競爭優勢，進一步提升資產運營價值與後續資本化潛力租賃。截至當前，浦發有家已落地10座大型人才社羣，在管房源突破2萬套，穩定期出租率維持在96%以上，累計服務青年人才超6萬人次，租客中碩博佔比接近50%，高度集中於積體電路、生物醫藥、人工智慧、金融等浦東先導產業。
資本金融層面，2026年7-8月住房租賃資本市場公募REITs業績穩健兌現、常態化擴募提速、機構間REITs大額擴容等並行，存量資產資本化通道進一步暢通，行業金融支撐體系持續夯實租賃。
公募REITs層面，7月下旬，9只已上市租賃住房公募REITs集中披露了2026年第二季度運營財務報告租賃。本期板塊營業收入普遍實現環比、同比雙增長，保租房底層資產租金現金流具備穩定向上的韌性。
資料來源：基金公告，觀點指數整理
9只產品單季度合計收入約為2.31億元，淨利潤合計約7255萬元租賃。中航北京昌保租賃住房REIT為新上市標的，無可比基數，下文增速分析予以剔除。
營業收入維度，板塊增長動能向好，可比標的營收全部實現同比正增長租賃。其中中金廈門安居REIT收入增長表現突出，本期營收2606萬元，環比上漲26.79%、同比提升28.56%，主要受益於2026年5月完成擴募並表，新購入的林邊公寓、仁和公寓貢獻增量收入。
華夏基金華潤有巢REIT及華夏北京保障房REIT同樣受益於擴募邏輯，前者同比增速為75.91%，後者同比增長50.13%租賃。其餘未完成擴募的5只REIT同比增速落在0.46%至2.18%區間，依靠底層資產穩定經營實現內生增長。
環比維度僅華夏北京保障房REIT營收微降0.81%，其餘7只標的實現環比正增長，板塊營收端具備較強的剛性租賃。
淨利潤表現為明顯的分化格局租賃。其中，中金廈門安居REIT及華夏基金華潤有巢REIT兩者淨利潤環比、同比均同步保持雙位數增長，營收增長有效轉化為利潤增量。國泰海通城投寬庭保租房REIT、紅土創新深圳安居REIT同樣實現淨利潤環比、同比雙向正向增長，屬於運營高度成熟的標杆資產，成本管控能力突出。招商基金蛇口租賃住房REIT同比由虧轉盈，增幅達254.07%，盈利改善顯著，但單季淨利潤規模墊底且環比小幅下滑，疊加旗下專案租金單價同比下行11.46%，盈利改善的可持續性有待觀察。
此外，匯添富上海地產租賃住房REIT、華泰蘇州恆泰租賃住房REIT利潤表現偏弱，後者淨利潤同比、環比大幅下滑，是本期板塊盈利表現最差的標的，存量資產運營壓力顯現租賃。
現金流與分紅儲備層面，板塊整體基本面紮實租賃。全部上市REITs均錄得正向經營現金流，中航北京昌保租賃住房REIT、華夏北京保障房REIT、華夏基金華潤有巢REIT等標的回款規模領先。
行業EBITDA率穩定在70%至90.38%的高位區間，疊加普遍超98%的租金收繳率，底層資產盈利能力與回款質量優秀租賃。同時各標的可供分配金額儲備充足，多數產品維持千萬級以上可分配收益，為長期穩定分紅築牢基礎。
底層資產出租表現保持高位執行，9只REITs整體出租率集中落在94%至99.5%區間，中金廈門安居REIT以99.45%居首，華泰蘇州恆泰REIT以97.75%緊隨其後，多數專案出租率穩中有升或微幅波動，整體經營韌性較強租賃。
27個底層專案中，67%的專案出租率突破95%，除個別專案外，幾乎全部專案的出租率維持在90%以上，保租房依託政策配租、人才安居託底，抗週期屬性極強租賃。其中僅華夏北京保障房REIT旗下盛悅家園專案出租率短期回落，但專案已批次鎖定新簽約房源，修復至97.02%的確定性高，階段性波動不影響長期經營基本面。
租金層面呈現結構性分化特徵，無全面普漲行情租賃。廈門、深圳部分成熟專案租金穩步上行，而北京、上海、蘇州等城市專案受政策限價、區域新增供給衝擊影響，租金持平或小幅下行。整體來看，保租房租金受政策管控具備強穩定性，但缺乏大幅漲價空間，未來收益提升將主要依靠戶型改造、品質升級、客群最佳化、精細化運營實現結構性增效。
整體而言，2026年二季度租賃住房REIT板塊依舊保持高確定性的穩健運營底色，保租房底層資產高出租率的基本盤並未改變，但行業正式邁入存量競爭週期，片區新增房源持續投放放大專案表現分化，缺少區位優勢、產業配套支撐的租賃社羣更容易遭遇空置壓力租賃。
同時，擴募驅動的規模增長仍是板塊業績增長的核心主線，底層資產的精細化運營能力將成為區分產品優劣的關鍵變數租賃。
與此同時，行業擴募節奏持續提速，除已完成擴募的標的外，北京、上海、深圳多地REITs持續釋出擴募計劃，年內新上市的北京昌平保租房REIT已於7月末釋出擴募公告，擬購入的不動產專案暫定為北京市昌平區未來公元專案、未來城市一期專案、東方藍海專案、綠地慧谷專案，租賃REITs常態化擴容趨勢明確租賃。
資料來源：Wind，觀點指數整理
二級市場表現上，2026年8月17日，板塊單日收盤價漲跌互現，4只標的錄得上漲，5只標的下跌，全板塊無大幅波動行情，整體走勢穩健租賃。
近一月維度上，5漲4跌的結構性反彈開始顯現租賃。中航北京昌保租賃住房REIT表現突出，近一月漲7.32%、近三月漲7.64%，今年以來累計漲幅3.96%，是唯一在所有時間維度上錄得正收益的產品。
近三月上海系三隻REIT同步回暖，華東區域韌性凸顯租賃。前期漲幅居前的產品持續承壓，如紅土深圳安居REIT近一月跌4.40%、近三月跌3.29%，中金廈門安居REIT近一月跌2.04%、近三月跌1.84%。
拉長週期來看，近半年及今年以來板塊整體呈震盪回撥態勢，9只標的中多數錄得負收益，板塊整體承壓租賃。今年以來，華夏基金華潤有巢REIT、中金廈門安居REIT等跌幅居前，跌幅分別為8.89%、8.6%，階段性估值迴歸調整特徵明顯。
在公募REITs持續擴容之外，住房租賃機構間REITs同步實現大額擴容租賃。7月28日，建信住房租賃基金持有型不動產資產支援專項計劃（簡稱建信長租）第二至N次擴募專案正式獲上交所受理，市場首單住房租賃機構間REITs正式進入多期滾動發行、平臺化持續擴容階段。本次擬發行規模為50億元，原始權益人為建萬（北京）住房租賃投資基金、建信（北京）投資住房租賃一號不動產私募投資基金。
該產品為市場成熟的住房租賃持有型不動產ABS，2024年7月首發落地，發行規模11.7億元，底層覆蓋上海、杭州、武漢多地保租房資產，並於2025年9月完成首次4.53億元擴募，市場認購熱度充足、機構參與度高，擴募後資產規模穩步抬升至21.14億元租賃。
產品機制上，建信長租對標公募REITs權益屬性，無優先劣後分級，依託底層運營現金流支撐估值，同時配套季度估值、雙邊報價、定期開放退出與投資人共治機制，產品透明度與穩健性持續提升租賃。本次50億元大額擴募，預計將持續收購全國多地保障性租賃住房存量專案，是產品從試點走向常態化運作的關鍵突破。
整體來看，公募REITs與機構間REITs形成差異化互補，公募REITs適配成熟標杆資產、面向公眾投資者、流動性更強，機構間REITs適配培育期存量資產、面向長期專業機構、發行效率更高租賃。隨著建信長租大額擴募推進，機構間REITs正成長為住房租賃存量盤活的重要資本工具，為行業規模化盤活存量、持續擴募擴容提供長效金融支撐。
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