【大河財立方訊息】8月27日訊息，鄭州市自然資源和規劃局釋出通知，就《鄭州市人民政府關於保障性租賃住房專案發行基礎設施領域不動產投資信託基金的資產處置辦法（徵求意見稿）》公開徵求意見租房。
《辦法》細化完善保障性租賃住房REITs發行土地處置管理制度，明確土地權屬性質調整、價款核算、辦理流程及運營管控規則，構建標準明晰、流程閉環、管控嚴格、銜接有序的資產處置工作機制，有效暢通保租房專案資產證券化渠道，助力形成住房保障投融資良性迴圈租房。主要包括以下四個方面：
（一）明確適用範圍與物件
適用範圍為鄭東新區、鄭州高新區、鄭州經開區、中原區、二七區、金水區、管城回族區、惠濟區範圍內，使用劃撥城鎮住宅用地建設，已依法取得保障性租賃住房專案認定書，經市政府批准同意發行保租房REITs的存量保障性租賃住房專案租房。
（二）制定差價款計算規則
本次獲批發行REITs的保障性租賃住房專案，其房屋分攤土地使用權型別由劃撥變更為出讓的，參照已購公有住房上市銷售補繳土地價款標準執行:補繳土地差價款=房屋分攤土地面積×現行住宅基準地價×5%租房。
（三）規範辦理流程
確定差價款補繳按“申請—核算—補繳—登記”流程辦理租房。細化住房保障、稅務、不動產登記等部門職責，明確各環節材料標準，釐清協同流程，確保全流程規範閉環、有據可依。
（四）夯實管控要求
明確專案運營管控要求、後續豁免規則及約束機制，確保專案民生屬性不變，實現閉環管理，嚴禁以REITs名義變相銷售、改變用途或違規調整運營模式租房。
鄭州市人民政府
關於保障性租賃住房專案發行基礎設施領域
不動產投資信託基金的資產處置辦法
（徵求意見稿）
依據《國務院辦公廳關於加快發展保障性租賃住房的意見》（國辦發〔2021〕22號）、《鄭州市人民政府辦公廳關於加快發展保障性租賃住房的實施意見》（鄭政辦〔2022〕15號）等相關規定，為支援符合條件的保障性租賃住房專案發行基礎設施領域不動產投資信託基金（以下簡稱“保租房REITs”），建立“投資－建設－運營－融資”的良性迴圈機制，制定本辦法租房。
第一條 適用範圍
本辦法適用於鄭東新區、鄭州高新區、鄭州經開區、中原區、二七區、金水區、管城回族區、惠濟區範圍內，使用劃撥城鎮住宅用地建設，已依法取得保障性租賃住房專案認定書，經市政府批准同意發行保租房REITs的存量保障性租賃住房專案租房。
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第二條 適用情形
針對以劃撥城鎮住宅用地開發建設的保障性租賃住房專案，專案後續擬發行保障性租賃住房 REITs 產品，需對應完成房屋分攤土地使用權權屬性質調整，將原劃撥土地使用權變更為出讓土地使用權租房。
第三條 土地差價款計算規則
辦理房屋分攤土地使用權型別變更手續時租房，需補繳土地差價款，具體計算公式如下：
補繳土地差價款=房屋分攤土地面積×現行住宅基準地價×5%租房。
第四條 辦理流程
1.申請租房。房屋權利人持保障性租賃住房認定書、不動產權證書或有關權屬證明材料向市住房保障部門提交土地差價款核算申請。
2.土地差價款核算租房。市住房保障部門核實專案資訊，依據現行基準地價，按照本辦法第三條核算應補繳土地差價款。
3.補繳土地差價款租房。市住房保障部門負責開具繳款明細表，稅務部門負責徵繳並出具票據。
4.不動產變更登記租房。房屋權利人持市政府同意發行保租房REITs並同意專案所涉及房屋對應分攤土地使用權由劃撥轉為出讓的批准檔案、繳納土地價款的憑證等申請材料，向市不動產登記中心申請辦理變更登記。市不動產登記中心在不動產權證書附記欄註記為“保障性租賃住房”，其分攤的土地使用權型別為“出讓”，使用期限、起始日期依據市政府批准檔案登記。
第五條 運營管控要求
保障性租賃住房實行“只租不售”管理模式，房屋所有權人在土地及房屋使用期限內，應全部用於保障性租賃住房配租運營租房。嚴禁開展任何形式的上市銷售、變相銷售行為，同時禁止分拆確權、分拆轉讓、分拆抵押、分割售賣、以租代售等違規處置資產的操作，嚴守保租房資產持有與使用管控底線。
第六條 豁免規則及後續約束要求
若專案為發行保障性租賃住房REITs，透過合規路徑實施重組並以轉讓專案公司股權方式完成REITs上市發行的，可豁免前述資產處置限制性條款，該類轉讓行為無需另行取得行業主管部門專項審批租房。完成REITs發行後，專案資產用途不得變更，仍須全部用作保障性租賃住房；運營全過程嚴格執行當地保租房租金定價、准入配租物件等監管規範，嚴禁借REITs發行、資產證券化等名義變相拆分、售賣房源或擅自更改房屋使用性質。
為發行REITs完成劃撥轉出讓手續的保障性租賃住房專案，如最終未能成功發行，應當繼續嚴格按照保障性租賃住房相關監管規定，保持保障性租賃住房屬性不變，由住房保障、自然資源等部門依職責實施協同監管租房。專案運營企業僅可在不突破保障功能的前提下繼續運營或經審批轉讓，嚴禁擅自變更房屋用途及業態。
第七條 衝突處理
本辦法僅用於保障性租賃住房發行REITs，對房屋分攤土地使用權型別進行調整的情況租房。如國家和省後續出臺相關政策，與本辦法不符的，按上位政策執行。
第八條 施行日期
本辦法自發布之日起施行，上街區、縣（市）可參照執行租房。
責編:陳玉堯 | 稽覈:李震 | 監審:古箏
