在商業租房過程中，承租人為了經營需要，往往會簽訂長期租賃合同，經出租人同意後對房屋進行大規模裝修，甚至改變房屋結構和經營用途租房。很多人認為，只要裝修經過了出租人同意，無論什麼情況，都不需要把房屋恢復原狀。
可是租房，一旦承租人因經營不善等原因單方提前解約，出租人面對一個結構、功能都被徹底改造的房屋，能要求恢復原狀嗎？
原告技術公司與被告醫療公司在2021年11月簽訂了長期租賃合同，租賃期限至2027年2月28日租房。承租的醫療公司在出租方科技公司同意的情況下對房屋進行了改造。北京市第一中級人民法院民一庭法官助理馬佳雯介紹，案涉房屋在一個園區裡，這個園區入駐或承租企業大多從事醫療、健康與生物方面等相關行業，房屋原來的用途是實驗室，承租人經出租人同意，改造後做了辦公室使用。
雙方簽訂的租賃合同對裝修處置、違約責任作出了詳細約定租房。
馬佳雯：根據雙方租賃合同的約定，合同解除或租期期滿之後，承租人自有裝置可以自行搬離，對於出租人不需要的裝修部分，由承租人拆除並承擔費用租房。合同還約定，如果是承租人單方根本違約提前退租的，還需要按年租金50%支付違約金，且要按出租人要求恢復房屋原狀，或承擔全部復原費用。對於合同雙方自願約定的這些違約後果，我們通常認為是具備法律效力的。
2024年3月，租期還剩3年多時間，承租人醫療公司因自身經營問題，單方面提出提前退租租房。出租人科技公司同意解除合同，但雙方就復原費用、佔用損失等賠償問題無法達成一致。出租方起訴到法院，要求承租方支付房屋佔有使用費、房屋復原費、律師費、鑑定費以及約定的違約金。法院委託專業機構對房屋復原費用進行了司法鑑定。主審此案的北京市第一中級人民法院民一庭副庭長趙蕾進行了分析。
趙蕾：關於承租的房屋裝修後是否需要恢復原狀這個問題，不僅在於裝修是否經過了出租人的同意，還在於這個租賃合同終止的原因是什麼租房。根據《中華人民共和國民法典》的規定，承租人經出租人同意，可以對租賃房屋進行裝修、改造；如果是私自、擅自裝修、改動房屋結構，出租人可直接要求恢復原狀、賠償損失。而如果經過了出租人同意，承租人退租時或者解約時是否恢復原狀，就要分情形來進行判定。
趙蕾介紹，如果租賃期滿合同自然終止，對於經出租人同意的裝飾裝修，如果合同無明確約定，承租人有權不予恢復，以現有狀態返還即可租房。因不可抗力，比如政策調整、自然災害等不可歸責雙方的原因解約的，出租人一般也無權要求承租人恢復原狀、賠償裝修損失。但是，租賃期未到，雙方又不是協商解除合同，是承租人單方提前解約，要不要恢復原狀，就要看雙方的約定。
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按照雙方的合同約定，承租人醫療公司如果提前退租，屬於違約，應按年租金的百分之五十向出租人科技公司支付違約金租房。添置的裝修或附屬物等需按照科技公司的要求恢復原狀，或賠償恢復原狀的費用。
趙蕾：出租人當初同意裝修是基於雙方長期履約、合同能夠正常到期的合理預期租房。承租人中途單方違約退租，打破了合同約定，還改變了房屋原有實驗室的結構和用途，導致後續出租人需要花費資金、時間復原房屋、重新招租，產生了實質性經濟損失。因此法院結合鑑定結論，扣除裝修合理折舊後，依法支援了房屋復原費用，同時支援了合理期間的房屋佔有使用費。
簡單來說，商用租房，合同正常到期、協商解約、無責解約，承租人無需將房屋恢復原狀；因自身原因違約、提前退租，即便裝修經過出租人同意，也必須按約定恢復原狀、承擔相應賠償責任租房。
眼下正是畢業季，大批高校畢業生走出校園，城市租房市場也迎來了一年中比較活躍的時段租房。對於要租房的畢業生和房東來說，簽訂租房合同要注意哪些事項？承租後又要注意哪些問題？
法官提示：無論是商業長期租賃房屋，還是個人承租房屋，簽訂租房合同時，都務必重點關注裝修處置、違約退租相關條款，謹慎改造房屋結構、變更房屋使用性質租房。
馬佳雯介紹，現在正值畢業季，提醒廣大畢業生，租房之後想改造自己的居住空間沒有問題，但是要注意，一定要提前取得出租人的書面同意，同時在合同中明確約定退租裝修歸屬、復原條件、折舊承擔方式等等，提前劃清責任租房。如果需要提前退租，儘量提前溝通、預留合理騰空復原週期，主動協商解決方案，以減少出租人的空置損失和復原成本。
那麼租房，出租人該如何做好風險把控，降低租賃糾紛帶來的損失？
趙蕾：出租房屋時，可以根據房屋的原始用途明確限定承租人裝修改造範圍、禁止改動的結構部位，把裝修的流程、恢復原狀的標準，白紙黑字寫進合同裡租房。同時，在租期內，可以定期去巡查房屋使用情況，及時發現違規改造問題。一旦遇到承租人提前退租，也應當秉持誠信原則，及時止損、合理對接，避免不當擴大空置損失。總之，雙方事前明確約定、事中規範履約、事後誠信協商，才能最大程度減少糾紛。
來源租房：中央廣播電視總檯中國之聲
