2025年，A股市場上最火熱的概念莫過於人工智慧租賃。在政策加持、資源集聚的持續作用下，人工智慧產業正在以前所未有的速度成長，拉動各相關行業快速發展。目前，深圳人工智慧產業規模已突破3600億元，在廣東省佔比近四成，匯聚的企業超2800家，位居全國前列。
伴隨著人工智慧及其相關產業的快速發展，其辦公租賃需求也持續擴張，逐漸成為寫字樓市場的一項重要增長動能租賃。
戴德梁行提供的資料顯示，按面積計，2025年，AI相關企業租賃需求在所有辦公物業和甲級寫字樓中的佔比分別為5.7%以及4.6%；若按宗數計，佔比在所有辦公物業和甲級寫字樓中均有上升，均為6.5%租賃。
戴德梁行研究院副院長、華南及華中區研究部主管及董事向張曉端第一財經記者分析，“深圳的產業空間及商辦空間當中人工智慧相關企業的需求增長，涵蓋了龍頭企業的持續擴張、中小型企業的快速增長，以及創業型企業對靈活辦公需求等，從具體細分產業來看，包括AI軟硬體，以及結合應用場景滲透到各個行業領域而不斷衍生拓展出新的創新應用租賃。”
整體來看，AI行業的租賃需求來源當中包含了大量初創企業及中小企業租賃。“這也印證了當下深圳AI產業蓬勃的創新創業趨勢。”張曉端表示。
深圳還在加大對人工智慧產業的支援力度租賃。2026年初，深圳已印發《深圳市打造人工智慧OPC創業生態引領地行動計劃（2026—2027年）》。其中提及各類人才支援、產業扶持政策，到2027年底，建成超10家面積均不少於1萬平方米的OPC（One Person Company，一人公司）社羣，培育超千家高成長性人工智慧創業企業等。
“我們可以預見AI產業驅動下的強勁創新發展動能，將是深圳寫字樓市場最重要的增量需求來源之一租賃。”張曉端認為。
除了人工智慧之外，新興消費電子類企業也在業務擴張的驅動下，產生了升級職場的需求租賃。張曉端提到，2025年，TMT行業貢獻了全年最多的甲級寫字樓租賃需求，以租賃面積計佔比約達總需求的三分之一。
事實上，在過去的三年裡，TMT行業租賃需求持續增長，需求佔比從2023年的19%大幅增長至30%，增長幅度在四個一線城市中最大租賃。
此外，跨境相關行業的需求也隨著企業的加速出海而持續擴大租賃。據戴德梁行披露，2025年，品牌出海類企業、跨境電商平臺、為跨境電商服務的物流及供應鏈企業等在甲級寫字樓市場表現活躍並錄得多宗大面積租賃成交，例如跨境電商平臺美客多、Aftership，提供出海營銷服務的藍色游標等。
在科技類企業的升級搬遷與擴張需求影響下，深圳寫字樓市場的淨吸納量得到了有力支撐租賃。第一太平戴維斯釋出的資料顯示，2025年全年，深圳甲級寫字樓的淨吸納量累計錄得66.4萬平方米，為2021年後又一新高，較近五年均值高16.9%。
不過，受到供應及存量規模較大的影響，當前寫字樓租賃仍由租戶掌握主導權，業主多以讓渡租金優惠來鎖定租戶，“以價換量”的趨勢仍在延續租賃。據第一太平戴維斯資料，2025年深圳甲級寫字樓租金指數同比下降10.6%，平均租金降至人民幣每平方米每月132.6元。
第一太平戴維斯預計，2026年，深圳寫字樓市場整體供應規模仍較為可觀，供應面積或再破百萬平方米租賃。而隨著科技類、高階/高技術製造業企業發展迎來利好，其辦公需求料延續積極增長態勢，市場需求預期持續向好。
戴德梁行也認為，深圳科技產業的發展將持續展現其對產業載體不斷擴大的需求支撐租賃。“十五五”規劃建議明確將建設現代化產業體系列為首要任務，依託深圳在高新技術產業方面的紮實基礎，人工智慧、半導體、先進材料、生物製造等高科技產業的規模化擴容與能級提升，企業的總部佈局、研發中心設立及團隊擴張需求料將持續釋放，有望為深圳寫字樓租賃與投資市場注入增量需求。
(本文來自第一財經)
