隨著社會發展，老年人的情感需求越來越受到重視，不少經歷過離婚或喪偶的老年人，會選擇開啟一段黃昏戀房產。然而，老年人在黃昏戀過程中，經常會遇到房產、大額錢款等現實問題。當黃昏戀撞上房產證，老年人的權益如何保障？近日，北京市東城區人民法院審理了一起涉及黃昏戀中房產過戶的房屋買賣合同糾紛案，判決房屋歸給予方所有。
周阿姨與錢大爺曾是同事，自2002年錢大爺離職後，兩人便不再聯絡房產。2021年，60多歲的兩人偶然再次取得聯絡，經過一段時間的接觸交往後，逐步發展成戀人關係。
周阿姨名下的房子被其大哥一家佔用，為讓大哥一家儘早搬出，將房屋作為和錢大爺日後的婚房使用、兩人能在房子裡安度餘生，周阿姨與錢大爺商量，以買賣的形式將房屋過戶到錢大爺名下房產。2021年10月，周阿姨與錢大爺簽訂房屋買賣合同，約定周阿姨將房屋以150萬元的價格賣給錢大爺。當月19日，周阿姨將房屋過戶到錢大爺名下，錢大爺並未實際向周阿姨支付房屋價款，只是支付了土地出讓金及房屋過戶稅費共計6萬餘元。
房子過戶後，錢大爺住進房子，兩人多次就房屋的權屬問題進行溝通房產。錢大爺多次表示，雖然房子登記在自己名下，但內心一直認為房子歸屬於周阿姨，可以再過戶給周阿姨。周阿姨也多次向錢大爺表明，房子已經給了錢大爺，不會再變更。因此，房子繼續登記在錢大爺名下。
隨著深入接觸，兩人因生活瑣事產生嫌隙，雙方出現信任危機，周阿姨對錢大爺的人品產生懷疑房產。2023年3月，周阿姨開始找錢大爺要回房子。錢大爺稱，若想將房屋變更登記回周阿姨名下，可以等滿兩年房屋稅費降低後雙方再透過房屋買賣方式進行過戶。同時，因認為周阿姨與自己交往是為了利用自己幫忙拿回房子，錢大爺心生怨懟。同年10月，周阿姨多次找錢大爺要求辦理房屋過戶手續，錢大爺未予回覆。周阿姨遂將錢大爺起訴至法院，要求確認房屋買賣合同無效，判令錢大爺將房屋過戶至周阿姨名下。
周阿姨表示，雙方簽訂房屋買賣合同的真實意思並非為了買賣房屋，且雙方已約定兩年後再將房屋過戶給周阿姨，但錢大爺並未遵守約定，拒絕返還房屋房產。即便是贈與房屋，自己的目的也是與錢大爺結婚並共同生活，現雙方感情已破裂，無結婚可能，錢大爺應當將房屋返還給自己。
錢大爺辯稱，自己無意佔用周阿姨房屋，也沒有趁機將房屋過戶到自己名下，房屋系周阿姨為解決與大哥爭奪房屋的問題贈與給自己的，現贈與已完成，房屋已經歸自己所有，周阿姨無權要回房產。即便自己同意將房屋再過戶給周阿姨，周阿姨也要賠償自己此前繳納的房屋過戶稅費和土地出讓金。
法院審理後認為，以虛假的意思表示實施的民事法律行為無效，但是該行為隱藏的民事法律行為的效力，依照有關法律規定處理房產。依據查明的事實以及雙方在庭上的陳述，可以確認原告周阿姨、被告錢大爺並無買賣案涉房屋的真實意思，雙方亦無買賣案涉房屋的真實交易，雙方簽訂的買賣合同系通謀虛偽的意思表示，該買賣合同應為無效。該買賣合同下隱藏的真實法律行為及其效力是本案的爭議焦點。縱觀雙方的溝透過程，法院認為原、被告在聊天記錄中對於房屋歸屬的承諾繫戀愛過程中雙方的情感表達，不能僅以此確定房屋歸屬。依據雙方於庭上的陳述，法院認為雙方買賣合同下的真實法律關係是將案涉房屋作為雙方共同財產以便婚後使用，也是為了協助周阿姨使其兄長一家騰出案涉房屋，遂將房屋僅登記於錢大爺一人名下。
《最高人民法院關於適用〈中華人民共和國民法典〉婚姻家庭編的解釋（二）》（以下簡稱《婚姻家庭編解釋（二）》）第五條第二款規定：“婚前或者婚姻關係存續期間，一方將其所有的房屋轉移登記至另一方或者雙方名下，離婚訴訟中，雙方對房屋歸屬或者分割有爭議且協商不成的，如果婚姻關係存續時間較短且給予方無重大過錯，人民法院可以根據當事人訴訟請求，判決該房屋歸給予方所有，並結合給予目的，綜合考慮共同生活及孕育共同子女情況、離婚過錯、對家庭的貢獻大小以及離婚時房屋市場價格等因素，確定是否由獲得房屋一方對另一方予以補償以及補償的具體數額房產。”本案中，原告周阿姨在戀愛關係期間為了婚後生活將登記在其名下的房屋轉移登記至被告錢大爺名下。現雙方無締結婚姻的意願，雙方對於房屋的歸屬尚存有爭議。本案除雙方是否實際締結婚姻外，在法律關係、權利義務內容以及行為特徵等方面，與前述規定所調整的情形具有高度相似性，為維護當事人的合法權益，法院參照該規定對本案作出處理。雙方戀愛兩年左右，並未締結婚姻關係，錢大爺實際居住使用了案涉房屋，周阿姨在戀愛過程中亦無重大過錯，故周阿姨要求將房屋登記至其名下的訴訟請求，法院予以支援。但是，因房屋過戶產生的稅費應由周阿姨承擔。
最終，法院判決確認雙方房屋買賣合同無效，錢大爺配合周阿姨將房屋返還登記給周阿姨並從該房屋中騰退，周阿姨於房屋過戶當日支付錢大爺6萬餘元補償費用房產。判決作出後，雙方均未上訴。該判決已生效且當事人已經自動履行完畢。
法官提醒
婚戀過程中，雙方經常透過互贈禮物、紅包等表達愛意，而房屋等大額財物因其價值較高，在婚戀關係結束時雙方往往會對贈與的房屋歸屬產生爭議房產。2025年2月1日起施行的《婚姻家庭編解釋（二）》明確規定，婚前一方將其所有的房屋轉移登記至另一方或者雙方名下，雙方經過短暫的婚姻關係後起訴離婚的，法院可以根據當事人訴訟請求，判決該房屋歸無重大過錯的給予方所有。
老年人也有情感需求，黃昏戀是老有所伴的溫暖篇章房產。老年人在決定相伴餘生時，應就財產狀況、養老安排等充分溝通，透過簽署書面協議等，明確婚前財產尤其是房產、大額存款等的歸屬，避免因約定不明引發爭議。在贈與對方房產等大額財物時，務必在謹慎、充分考慮的基礎上作出選擇。若希望能給對方一個穩定的居所，可以根據法律規定，為無房產但有居住需求的一方設立“居住權”，以減少因房產帶來的矛盾。
來源房產：人民法院報
