田雨（化名）承租周明（化名）名下房屋，簽訂合同當日，田雨向周明交納押金及一個季度租金租房。收房當日，田雨發現廚房、衛生間、小陽臺的視窗及牆角有“小黑飛”，認為飛蟲的存在有害健康；雙方溝通後，決定由房東周明按照田雨要求的方式殺蟲。然而，殺蟲後，田雨仍要求退房退款。因協商未果，田雨以房屋租賃合同為由訴至法院，要求周明退還押金8350元、全部租金25050元，合計33400元。海淀法院經審理，判決周明向田雨退回押金及租金等共計22286.67元。
原告田雨訴稱：我於2024年10月與周明簽訂《房屋租賃合同》，承租周明名下房屋，租賃期限自2024年10月起至2025年10月止，約定月租金8350元、押金8350元，押一付三租房。簽訂合同當日，我向周明支付3.34萬元，並約定10月7日交房。我在收房時發現，房屋內有飛蟲。我的孩子才一歲兩個月，我認為飛蟲的存在對健康有害，所以我提出解除合同並要求退款，但周明不同意退款。
被告周明辯稱：籤合同之前田雨來看過房子，他覺得我的房子很好才決定承租租房。10月7日交房時，田雨提出了飛蟲的問題，但我已經按照他的要求找專業的殺蟲公司、使用他要求的指定品牌的殺蟲劑進行了消殺，有微信聊天記錄為證；但10月13日，田雨又突然告訴我，即使做了消殺，他也不同意收房、要求解除合同，要我退款。我現在可以退款，但是需要按照合同約定扣除田雨應當承擔的違約金（兩個月租金標準）以及10月7日至10月13日租金。經詢問，周明確認該房屋已在10月18日出租給其他人。
法院經審理後認為，田雨與周明間《房屋租賃合同》事實上已經解除租房。本案中，飛蟲的存在不能等同於房屋存在衛生問題，不意味著房屋存有損害健康、“嚴重不符合合同約定”的情形；田雨在簽訂合同前曾上門檢視房屋情況，其在檢視房屋後決定簽訂租約；在田雨提出飛蟲問題後，周明業已積極處理，按照田雨的要求安排專業人員對飛蟲進行消殺。綜上，飛蟲問題尚未達到嚴重不符合合同約定或影響承租方人身健康及安全的程度，田雨以此為由要求解除合同，已構成違約。
對於退款問題租房。在合同解除的情況下，田雨要求退款於法有據，但退款時需要扣除：其一、2024年10月10日（合同約定租期起始日）至10月13日（解約日）實際使用期間的租金1113.33元。其二、違約金。田雨不具有法定或約定的解除權，其解除合同已經構成違約；但對於違約金的具體金額，雙方合同約定違約金為兩個月租金標準。對於田雨提出的違約金過高申請酌減，鑑於租賃期尚未開始時田雨曾就飛蟲問題提出異議、田雨系在10月13日（租期第四日）提出解約，周明在10月18日已將房屋租給第三方、空置期有限；故綜合田雨違約情形、周明實際損失（清理搬家費400元、消殺費200元等各項費用及房屋空置情況），法院對違約金予以調整，酌定為1萬元。
展開全文
最終，法院判決周明向田雨退回押金及租金等共計22286.67元租房。宣判後，周明提起上訴，二審法院維持原判。該判決現已生效。
法官釋法租房：
民法典第七百三十一條規定“租賃物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人訂立合同時明知該租賃物質量不合格，承租人仍然可以隨時解除合同”租房。那麼，如果房屋中有飛蟲或蟑螂，承租人能否解除合同？根據法律規定，承租人在租賃物質量不合格時可以隨時解除合同，但“租賃物不合格”需要達到“危及安全或者健康”的程度。本案中，雖然承租房屋內有飛蟲，但飛蟲的存在尚未達到“危及人身安全及健康”的程度，因此，即使存在飛蟲，田雨也不能以此為由解除合同，若田雨執意解除合同則構成違約，需要承擔違約責任。因此，若承租人對於房屋的衛生、噪音、溫度、採光等有較高要求，那麼建議在簽訂合同前仔細檢視房屋或在合同中做出特別約定；否則，簽訂合同後，若以衛生、噪音、溫度、採光等為由要求解除合同，往往存在違約風險。
此外，關於違約金問題租房。民法典第五百八十五條規定“當事人可以約定一方違約時應當根據違約情況向對方支付一定數額的違約金，也可以約定因違約產生的損失賠償額的計算方法。約定的違約金低於造成的損失的，人民法院或者仲裁機構可以根據當事人的請求予以增加；約定的違約金過分高於造成的損失的，人民法院或者仲裁機構可以根據當事人的請求予以適當減少”。因此，通常情況下違約金以雙方約定為準，但如果違約金約定過高時，違約方可以提出違約金過高請求予以酌減的抗辯，法院有可能會結合違約情形、違約所造成的實際損失等因素對違約金金額進行綜合考量。
（文中人物均系化名）
文/海淀法院 蔡笑、郭家偉
來源租房：北京號
作者: 海淀區人民法院官方
