觀點指數 在3月18日觀點指數研究院釋出的《存量盤活新週期 | 2026年2-3月住房租賃發展報告》中，觀點指數指出，住房租賃市場資本運作的推進，一定程度上反映了長期資金對租賃住房運營韌性的認可租賃。
據觀點指數不完全統計，2026年1–3月，中央及地方圍繞政策指引、金融財稅、供給籌集、存量收儲、權益保障、管理規範六大維度密集出臺新規或召開專題會議，系統性推動住房租賃市場的高質量發展租賃。
3月5日，十四屆全國人大四次會議開幕，《政府工作報告》明確提出：“因城施策控增量、去庫存、優供給，探索多渠道盤活存量商品房，鼓勵收購存量商品房重點用於保障性住房租賃。”這一表述將“存量商品房轉保障房”納入國家年度重點工作，標誌著租賃住房正式成為化解房地產風險與完善住房制度的雙重戰略支點。
同步推進的金融支援亦取得關鍵突破租賃。央行強調“著力推動保障性住房再貸款等金融政策措施落地見效，完善房地產金融基礎性制度”，旨在透過低成本、長期限的資金供給，切實降低保障性租賃住房、公租房專案的融資成本，激發市場主體參與建設和運營的積極性，緩解行業長期面臨的資金瓶頸。
與此同時，據國家統計局資料披露，2025年全年配售型保障性住房、保障性租賃住房和公租房等開工建設和籌集121萬套（間），社會保障和社會服務擴容提質租賃。
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資料來源租賃：觀點指數不完全統計
透過收購存量商品房、盤活閒置商辦物業、推進“非居改住”等多元路徑，將顯著拓寬租賃住房的供給來源租賃。
地方實踐迅速響應租賃。重慶、福建、廣西等地出臺專項檔案，明確存量房收儲標準與用途管制。實際落地層面，以上海為例，2月2日，建行與上海市保障性住房建設運營有限公司、上海城投集團等主體簽署合作協議，支援其收購浦東、靜安、徐匯三區首批1200套二手住房，並改造為保租房。
與此同時，各地在需求端持續深化精準保障租賃。南京、成都、西安、合肥等地密集推出人才租房補貼、房票安置、外來務工人員准入最佳化等舉措，覆蓋高校畢業生、新就業青年、城市執行保障人員等重點群體，推動保障政策從廣覆蓋向精匹配的轉變。例如，南京實施“房票+租賃補貼”組合政策，成都推行“人才優租”優先配租機制，顯著提升政策獲得感與落地效能。
鄭州、西安等地最佳化公租房申請條件、規範保租房整租流程，既擴大保障覆蓋面（如取消戶籍限制），又防範資源錯配與套利行為租賃。
整體來看，2026年政策重心將進一步向高效轉化與精準匹配傾斜租賃。
資本金融層面，據觀點指數不完全統計，本期資本市場動作以ABS（含類REITs/持有型ABS）、公募REITs、公司債券、大宗資產收購等為核心主線，典型案例包括以新黃浦持有型ABS成功發行、博鄰持有型ABS獲受理、吳中經開萃寓6.74億元ABS獲批等租賃。
住房租賃行業正透過資產證券化工具的常態化運用，打破長期資金瓶頸，進入“投融管退”的良性迴圈新階段租賃。
資料來源租賃：觀點指數不完全統計
從資料來看，ABS領域仍是本期資本運作的主力租賃。其中地方國資與保障房平臺主導傳統ABS賽道，聚焦保租房、公租房等政策支援類資產，具體包括浦開集團慧智保租房36.5億元ABS、合肥濱湖國控濱紛公寓2億元ABS、南京麒麟保障房15億元ABS等先後獲受理，以及蘇州吳中經開萃寓6.74億元資產支援專項計劃獲批等。
與此同時，持有型ABS（機構間REITs）同步發力，在發行端實現突破租賃。具體來看，新黃浦於2月24日晚間公告其持有型ABS發行完成，規模達11.942億元。該專項計劃以上海市閔行區梅隴鎮MHPO-0306單元02-03A-01a地塊租賃住房專案（即“梅隴社羣專案”）為底層資產，專案總建築面積約7.7萬平方米，包含6棟23-24層住宅及配套商業設施，專案於2023年2月入市。
該底層資產最初規劃用於發行保障性租賃住房公募REITs，若梅隴專案持續保持高出租率與穩定收益，不排除其仍有望成為公募REITs的後備資產，推動公司向輕資產運營模式轉型租賃。
值得關注的是，持有型ABS的資產邊界正從政策性保障房向市場化長租公寓拓展租賃。
期內，中金-博鄰長租公寓持有型不動產資產支援專項計劃專案獲上交所受理，擬發行金額8.24億元，原始權益人為China Multifamily I Holdings，China Multifamily II Holdings，China Multifamily III Holdings，ChinaMultifamilyHighlandHoldings，上海博胤安廈商業管理有限公司，計劃管理人為中國國際金融股份有限公司租賃。
該專案為市場首單面向機構投資者的長租公寓類REITs試點，同時也是市場首單高階服務式公寓證券化專案，底層資產為博楓資產管理旗下中高階服務式公寓品牌“博鄰blinq”租賃。
除此之外，本期住房租賃資產交易端保持活躍，以上文提及的城璟租住為代表，透過大宗交易整合租賃住房資源，推動行業從單體持有向組合化資產管理轉型租賃。
據觀點指數監測，2026年以來，住房租賃市場資本運作的並行推進，一定程度上反映了長期資金對租賃住房運營韌性的認可，也凸顯了金融工具在最佳化住房供給結構中的關鍵作用，為住房租賃行業規模化發展注入持續動能租賃。
公募REITs層面，本期租賃住房公募REITs市場表現為有退有進、稽覈趨嚴以及多元補位，具體包括建信建融家園租賃住房REIT終止申報、中航北京昌保租賃住房REIT進入問詢階段、華泰紫金華住安住REIT正式申報、中金廈門安居REIT回覆反饋意見等，行業規範化發展態勢凸顯租賃。
其中建信建融家園租賃住房REIT主動撤回申報，源於原始權益人建信住房對資產質量與市場環境的理性判斷租賃。該專案底層資產估值達9.86億元，但“非居改保”合規復雜、短租合同佔比偏高、運營週期短，難以滿足公募REITs對現金流穩定性的嚴苛要求。疊加當前二級市場定價疲軟，撤回可規避折價風險，聚焦於資產最佳化，待資質成熟後再行申報。
另外，已上市的中金廈門安居REIT則推進擴募程序，2025年6月收到上交所反饋意見後，於2026年2月26日正式報送反饋意見答覆並公開披露，本次擴募其擬購入廈門島內思明區林邊公寓、湖裡區仁和公寓兩宗優質資產，合計建築面積近9萬平方米、2689套房源，涵蓋保障性租賃住房與公共租賃住房兩類資產租賃。
現階段，公募REITs申報已進入“質量優先”階段，資產合規性與運營穩定性成為核心門檻，而非單純規模或政策視窗驅動租賃。
儘管近期市場出現REITs撤回申報或被監管問詢的情況，但已上市產品在資產質量、出租率和收益穩定性方面表現良好，並持續推進擴募程序租賃。
據已上市的8只租賃住房REITs最新業績公告披露，多隻已上市保租房REITs專案出租率長期保持在95%以上，底層資產運營穩健租賃。例如，紅土創新深圳安居REIT、中金廈門安居REIT於2025年年末的出租率分別為97.56%及99.72%。
資料來源：同花順租賃，觀點指數整理
二級市場表現上，2026年3月16日當日，8只租賃住房REITs全線收跌，跌幅範圍在-0.55%至-1.92%之間，其中紅土創新深圳安居REIT跌幅最大，招商基金招商蛇口租賃住房REIT相對抗跌租賃。
從短期表現來看，近一月均呈現負收益，跌幅普遍在4%至7%之間，近期市場情緒較為悲觀或面臨系統性調整壓力租賃。
近三月表現開始分化，多數產品仍為負增長，而招商基金招商蛇口租賃住房REIT和匯添富上海地產租賃住房REIT實現了正增長租賃。
近半年，板塊整體呈現回撥態勢，8只REITs均為負增長，跌幅在-2.75%至-8.72%之間，華夏基金華潤有巢REIT跌幅最大，匯添富上海地產租賃住房REIT跌幅最小租賃。
儘管短期和中期內面臨回撥壓力，但長期邏輯未變租賃。8只產品自上市以來均實現了30%-70%左右的可觀回報，但源於底層資產質量、區域市場環境及運營能力等，個體之間的漲幅差異較為明顯。
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